正文 第136章 136

  作者有话要说：　　23点

  房地产开发与经营熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地

  第二章经营理论和策略产开发与经营熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。网

  选择房地产开发与经营的特点：难度大c风险大，政策性强c

  简答房地产开发与经营的程序与内容：：难度大c风险大，政策性强c

  投资机会选择c项目定位c前期工作c建设阶段c租售阶段c物业管理

  第二章经营理论和策略产开发与经营熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。

  选择房地产开发与经营的特点：难度大c风险大，政策性强c

  简答房地产开发与经营的程序与内容：

  投资机会选择c项目定位c前期工作c建设阶段c租售阶段c物业管理

  第二章经营理论和策略

  简答p284：房地产决策准则：确定型决策准则c风险型决策准则c不确定型决策准则

  第三章房地产企业

  名词解释

  分析：对企业的机会和威胁c优势和劣势进行分析的方法政策性强c。。

  房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介c咨询物业服务，实现自身价值的经济组织

  选择

  房地产企业的类型：

  按企业功能分类：房地产开发企业c房地产中介服务企业房地产中介服务c估价服务c房地产经纪服务c房地产物业管理企业

  房地产企业计划管理：确定组织发展目标c制定全局战略c开发广泛的相关计划c制定战略实施和资源分配方案

  房地产企业的战略管理：s一t分析p3637

  房地产企业战略类型实例：

  1公司层战略：稳定战略c增长战略c收缩战略

  集中成长战略直接扩张c纵向一体化和横向一体化

  多元化战略：同心多元化企业通过成立收购或兼并相关产业不同业务的公司而实现增长

  离心多元化企业通过成立收购或兼并不同产业不同业务的公司实现增长

  2事业层战略：

  成本领先战略c差异化战略产品的质量c服务，设计品牌形象等c聚焦战略

  3职能层战略：

  房地产企业组织结构设计实例

  一般组织结构设计

  1直线型组织结构：30人以下的房地产企业

  2职能制组织结构：专门化c规模化带来了成本节约，部门分割

  3直线职能制结构：统一指挥与专业分工相结合，人员多，横向协调难度大，管理成本高

  4事业部制组织结构：

  5矩阵型组织结构：双重领导

  现代组织结构设计

  1团队结构c2虚拟结构c3无边界组织

  简答p554c房地产企业战略管理的内容：

  第四章房地产项目及项目定位

  名词解释

  土地储备和一级开发：指政府依法通过收购c回收c征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地c拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为[综琼瑶]渣攻的悲情史。

  选择

  土地储备和一级开发项目的成本：征地c拆迁补偿及有关税费，收购c回收和置换过程中发生的有关补偿费用，市政基础设施建设有关费用，招拍挂交易中发生的费用，贷款利息，其他费用

  房地产综合开发项目类型实例：商业c住宅c工业地产开发项目

  房地产项目转让的政策规定：

  住宅房地产开发项目：

  1普通商品房项目

  2限价商品房项目：限地价c限房价c限套型c限对象

  3经济适用房项目：经济性和适用性

  简答p876房地产项目定位

  确立开发理念c明确用途功能c筛选目标客户c进行项目初步设计c测算租售价格c确定方案

  房地产项目定位的方法：市场调研法c头脑风暴法c经验分析法cs一t分析法c层次分析法

  第五章房地产项目用地的获取

  名词解释

  土地使用权划拨:通过行政划拨方式获得土地使用权

  土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

  土地挂牌出让:先由市县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，最后，根据挂牌期限截止日期时出价结果确定土地使用者的行为

  选择

  划拨土地使用权的基本特征c适用范围

  基本特征：行政性c无偿性c无期限性c流转具有限制性

  适用范围：国家机关用地和军事用地c城市基础设施用地和公益事业用地c国家重点扶持的能源c交通c水利等基础设施用地c法律c行政法规规定的其他用地

  土地使用权出让的最高年限：居住用地70年c工业用地50年c教育c科技c文化c卫生c体育用地50年c商业旅游c娱乐用地40年c综合其他用地50年

  土地使用权转让的类型：出售c交换c赠与

  简答p109

  1c房地产项目用地获取的方式：出让c划拨c转让

  3c出让使用权的类型：协议c招标c挂牌c拍卖

  5c招拍挂出让国有土地的范围：p95

  6c土地使用权出让与转让的区别：p108

  1c在行为主体上，出让的主体是政府及土地管理部门；转让的主体是市场中的经济实体及个人

  2c在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的枕上江山。

  3在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为

  4在年限上，出让年限按照合同约定，但不得超过国家法定年限；转让年限为出让合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。

  5在土地转移方式上，出让方式包括协议c招拍挂；转让包括出售交换赠与

  第六章房地产市场调研

  名词解释

  房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集c整理c记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

  抽样调查法：就是从调查对象全体中选择诺干个具有代表性的个体组成样本

  选择

  房地产市场调研的内容：

  市场宏观环境状况：政治c经济c社会文化环境

  城市房地产市场状况：市场整体状况c土地市场情况c商品房市场情况c区域内地产价格走势c区域内主要开发商开发销售情况c三级市场交情况

  消费者行为与市场需求容量调研：

  项目所在区域环境状况调研：

  项目基本情况调研

  房地产市场调研的方法：

  调查方法：全面调查法c重点调查法c抽样调查法c

  收集资料方法：1原始资料的收集方法：访问法c观察法c实验法

  2二手资料收集方法：内部来源c外部来源

  商业资料获取方法

  简答

  房地产市场调研的操作流程

  准备阶段：明确调研目的c分析初步情况c设计调研方案c确定资料来源c确定资料收集方法c设计调查表及调查问卷

  调查阶段：试调查c调研实施c

  分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证c调研数据的统计与分析c撰写调研报告c修订并提交调研成果

  整理归档阶段

  第七章房地产开发项目可行性研究

  名词解释

  房地产可行性研究：指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场c资源c工程技术c经济c社会等方面问题进行全面的分析c论证评价，从而判断项目法律上是否合规c技术是否可行，经济上是否合理，进而对多个方案进行优选容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率女主争夺战。

  选择

  财务指标判断标准：fnpv>0可行；fnpv<0不可行；npv越大越好单因素敏感性分析环境影响评价管理

  计算

  财务净现值净现值指数投资回收期盈亏平衡分析p148例

  第八章房地产融资

  名词解释

  房地产融资：是房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和

  选择

  房地产融资的主要方式:银行贷款融资c信托融资c股票融资c房地产债券融资

  简答p170房地产融资的资金来源

  一般性资金来源：企业自有资金c政府财政资金c银行贷款c股票债券集资租赁商业信用等多种筹资方式其他资金来源

  区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款c售后回租c预售资金c其他筹资方式

  第九章房地产开发项目管理

  选择现场质量检验方法：目测法c量测法c试验法

  竣工验收程序：验收准备c初步验收c正式验收c

  第十章房地产市场营销

  名词解释

  4p理论：指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合

  选择

  4c：市场细分c项目优化c渠道多样化且是双向性

  松语文学免费小说阅读_www.16sy.com

• 推荐自己的新书《天命讨债人》

  齐天大魔猴

  桀骜齐天圣，铮铮大魔猴
• 第817章 四公子当真与众不同？

  清穿后每天被迫撩

  【欢脱独宠，沙雕撩夫日
• 新书《谜城》开启

  神峰

  一次偶然， 他踏足修
• 第270章 酒吧偶遇

  网游之影子大师

  我，在黑夜中行走 我
• 007儿女成群

  婚城难入

  十八岁的她，一心想用高
• 第四百一十六章 邀请

  剑神之剑弑乾坤

  《剑神之剑弑乾坤》是一