第 16 章
年就非常地流行于市。我的公司在2003年就开始通过Countrywide向信用620分以上的借款人提供100%的收入申报贷款。对于次贷业来说，这4~6年的行业数据覆盖了数十亿美元业务量。
这表明，评级机构的模型在两个方面是不完善的。首先，以Countrywide为例，次级收入申报贷款的指导准则在过去4年几乎一成不变。但是随着时间的推移，越来越多的贷款都满足指导准则的要求。抵押贷款的风险在增大，这类抵押贷款的占比也在扩大，由此带来风险的增长。如果说现存数据是用来评估这些贷款的表现，那这些模型可能无法将增长的风险考虑在内。其次，模型未能将市场风险考虑进去。当房产价值上升的时候，穷困的借款人能出售房屋或者进行再融资，以舒缓财务压力。但当房产价值稳定或者下跌，借款人几乎就是无计可施。因此，违约现象开始增多。
在优先-次级结构中，低等级证券被设计用来保护高等级证券。通过精确地预测出低等级的损失只会出现在一定范围以内，高等级证券能一直免于损失。但当这个前提出错、低等级的价值开始跌落的时候，高等级也会变得脆弱而易受影响。最终的结果就是，评级机构所评定的投资级证券的比例过高，而属于低等级证券的比例却严重不足。这就像修了一座12英尺高的水坝来阻挡20英尺高的水位。
反应迟缓字体 [大 中 小] 评级机构曾经公开表示，他们没有责任去维持证券的市场表现。虽然他们确实在跟踪、分析证券的表现，但是他们调整评级的滞缓节奏早已"臭名昭著"。他们之所以这么做，是因为他们认为，当一个贷款池持续出现亏损之后，才应该考虑对其进行降级。当他们的某个评级错得离谱的时候，这一做法可以让评级机构躲过严格的审查。
如果评级机构在公布某证券评级之后不久就将其降级，那评级机构的可信度就会受损。我们可以设想这事发生在次级贷款行业--一个新的次级贷款池不仅违约概率高于预期，而且之后的表现一月不如一月。但是，如果AAA级抵押贷款支持证券在评级公布仅几个月之后就被降级，结果会是如何呢？这会动摇整个投资圈的核心基石，说明评级机构要么是无能，要么是没有原则，容易妥协。放缓评级调整可以让评级机构掩饰所犯错误的程度。
评级机构的上述做法一直以来都行之有效，直到2006年下半年，投资机构发现2005、2006年发行的次贷证券化产品的表现非常之差。直到大部分次级贷款公司倒闭的数月之后，评级机构才发出警报，表现最烂的证券才被降级。2007年7月9日，穆迪宣布，会对91个债务担保债券中的184个创奇进行调查，看是否需要进行降级。第二天，穆迪宣布，针对住宅第一、二级留置权抵押贷款支持证券，进行前所未有的451个降级。从此以后，评级机构开始发布大规模的降级，而这个时候抵押贷款证券的糟糕表现早已为人所知。显然，掌舵的人打盹了。
证券化如何影响借款人字体 [大 中 小] 证券化直接产生了创纪录的住宅所有率。贷款可以在二级市场出售并被打包成证券，这使得抵押贷款被激进地发放出去，帮助了高风险的借款人融资买房。尽管也存在优质的证券化产品，但是，我们要承受的长期负面后果要多于短期正面效应。
证券化保证不合格的借款人能获得融资的同时，也限制了需要减轻债务压力的潦倒借款人。以前，借款人直接和当地银行jiāo涉、办理抵押贷款的所有事务，这段时期，两者之间的关系是很好通融的。当出现违约问题的时候，当地银行会和并不富裕的借款人面对面沟通，煞费苦心地想出解决方案。因为业务关系都已本地化，所以银行会出于其他的一些考虑尽忠职守地服务于客户。当金融机构要打造一个强劲的本地品牌的时候，它只要令一位消费者心有不满，它的坏名声就会一传十、十传百。
而眼下，收入堪忧的借款人的选择就少了。如果房主违约后的后续处理很糟糕，他们能找谁去呢？经纪商是不会对贷款承担责任的，次级贷款公司也可能已经破产。抵押贷款已经被分割成上百块，借款人根本就不知道谁拥有抵押贷款的所有权。即使借款人知道，"正当持票人"原则也使借款人难以诉诸法律。也许找到一家独立的贷款服务公司，但是考虑到借款人的境况，贷款条款的修正可能很有难度。因为近期违约数大幅上升，所以显而易见的是，大多数贷款服务公司没有足够的人员来应付那么多的景况窘迫的借款人。
虽然贷款服务机构希望借款人继续住着房子、偿还贷款，但是，帮借款人缓解压力也必须是合理的行为。如果借款人因为失业几个月之类的原因而暂时陷入困境，这个时候，贷款条款修正是最有效的方法。如果借款人能恢复定时还款的能力，那么贷款服务机构会更愿意和借款人继续合作。但是，当借款人没有能力支付还款的时候，那就没有理由修正贷款条款了。
尽管受托人和贷款服务机构有权修正贷款或者重新设定还贷计划，但整个过程不是那么轻而易举的事。根据证券化协议的条款规定，修正方案可能导致贷款服务机构和投资机构之间的冲突。查普曼大学法学院的库尔特·埃格特教授将这种现象称为"创奇冲突"（tranche warfare）。
2007年4月17日，在对参议院银行、住房和城市事务委员会，以及参议院银行、证券、保险和投资附属委员会的证词中，埃格特说明了证券化过程如何伤及低收入借款人：
重组贷款让受托人面临严重的信托关系的两难境地，因为这几乎是无可避免地要把某一等级的收入分流出去，引入到另一个等级。这种"创奇冲突"是重组贷款的巨大阻力……第一年，一个等级可能有权获得本金偿付收入，而另一个等级则收获利息偿付收入。但是，到了第二年，又有一个等级会参与分享利息偿还收入，诸如此类等等。
换言之，从一个等级里面窃走收入，转移到另一个等级，这种做法面临法律上的挑战。既然抵押贷款支持证券被切割成很多复杂的偿贷收入，那么，任何修正贷款的做法都可能惠及一个等级，而让另一个等级支付成本。最后，金融机构和受托人会避免动用这种修正的权利，以回避这种争端。这也有助于解释，为什么贷款服务机构在2007年上半年只调整了1%的评级重置后的次级抵押贷款（该数据来自根据穆迪的投资者服务）。
未来何去何从
房地产和抵押贷款市场未来将会路行崎岖，这几乎是毋庸置疑的。虽然第七章讨论了对此问题的可能解决方案，但是病症没有速效yào，也无法轻松作答。我担心美国国会又将通过一项无效立法，或者法院会对这些问题事务大包大揽。从现在的某些情况看，我预期的事已然出现苗头。
2007年10月，一个同事和我谈到他最近的一次经历，他所在的公司从事对次级贷款和非机构担保抵押贷款进行证券化的业务。那天，他参加了一个会，会议讨论的是如何应对公司遭到的一次诉讼。有趣的是，鉴于这次诉讼的特殊情况，"正当持票人"原则并不适用。这件事的来龙去脉是这样：
借款人最初于2002年把5年期的浮动利率抵押贷款赎回。因为经纪商和贷款公司都已经破产，因此，借款人就把对其贷款证券化的公司，也就是我的公司，告上法庭。借款人告诉法官说，当贷款调整的时候，她不明白利率发生了什么变动。她最初的利率是4%，几个月之前涨到7%。借款人的丈夫身患癌症，因此还贷非常困难。
我和我们的律师来到法官的办公室，法官说的第一件事就是表示他非常理解案件的双方。但是，法官想知道我们打算怎么样来帮助这位女士。他希望我们能解决这个问题，达成庭外和解。
这笔贷款有几个很有意思的地方。首先，借款人有很好的信用和收入，完全符合贷款条件。那位女士是一位A类借款人，所获得的贷款条件非常好。她很有头脑，是一位职业女xìng，和其他每一位借款人一样，签署了很多信息披露文件，这些文件都说明了所谓的浮动利率抵押贷款是怎么回事。这并不是有人受到蒙骗的一笔贷款。她或者是没有仔细阅读文件，或者只是想为解决还贷困境找到一条出路。在5年时间里，她一直持有这笔抵押贷款，而且从未忘记过还款。当她的丈夫患病、停止工作后，她无法支付房产的税费，我想，这是她提起诉讼的原因。
我并不认为她能够诉讼成功，但是法官很同情她，想要我们庭外解决这个问题。如果我们和这样一位丈夫正与癌症作抗争的女士对簿公堂，随之会引来很多负面的媒体报道，我们认为这样做得不偿失。后来，我们支付了法庭费用、她的律师费和欠缴税费，并永久xìng地将她的贷款利率固定在6.5%，我们花费了10万美元来"修理"这笔贷款--就此笔贷款而言，无论就事实还是表象，我们绝无任何欺诈或欺骗行为。
这位女士的所有证据就这么一句话："我不懂。"一个未受任何蒙蔽和cāo控，而且很有可能透彻理解了条款的人受到了上述此等礼遇，这令我大开眼界。我很想知道，那要是一个人的委屈合乎法律的时候，他会得到怎样的一个处理结果。"
次贷危机离中国有多远字体 [大 中 小] 如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美元储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。在很多方面，即使在我们自己的国家，次贷危机真正的影响范围也被人们误解。他们大多在问诸如此类的问题，为什么抵押贷款业中相对很小的一块，会对整个美国经济体系产生如此巨大的伤害？抵押金融业的根本缺陷可能是从次级借贷起步，但它和行业内的所有业务都有关系。
第六章指出，2006年行业犯的错误之一是针对次级贷款的借贷指导准则越来越没有约束力。其实很多业外人士并没有认识到，当时，对抵押贷款业内其他业务来说，松懈的承销标准已经是稀松平常之事。没有比Alt-A贷款产品更好的证据了。该产品本意是为了给那些信用良好却无法证实收入的借款人提供服务，可最后也避免不了染上席卷整个行业的陋习：评判标准上的日益松懈。
平均信用评分在700分以上、具有良好信用的借款人即使不付首付款，没有收入证明，其贷款申请也能获批。在极度膨胀的市场，借款人可以通过使用还款方式可选择的浮动利率抵押贷款（Alt-A 产品的一个子产品），达到贷款融资目的。不断攀升的购房成本使他们越来越难拥有自己的房子，对他们而言，这类贷款产品是他们融资的唯一选择。每个月只需付最少的月供，也许这点月供还抵不上每月的利息，一旦利率开始调整，借款人将无力承担。
高信用等级评分的贷款还贷情况通常要好于低信用等级者，因此Alt-A 贷款市场的问题花了更久的时间才浮出水面。房价上涨情况下，遇到资金问题的借款人可以再次融资或者出售房产，而一旦房价走下坡路，这种选择将不可行，最后留给他们的是一堆无力承担的债务。没有人能预测到，在过去的12~18个月内，还贷情况会恶化得如此之快，房价会下跌得如此之猛。
美国房地产市场的崩溃字体 [大 中 小] 美国经济正在进入前所未有的阶段。1997年~2006年，美国房价经历了一轮史无前例的疯涨，这助长了贷款机构、评级机构，借款人的鲁莽行为。很快，行业被推向危机边缘。每天，美国人随便翻翻报纸，都会看到诸如"房价继续回落"的头版头条，这时人们才会惊觉遇到历史上非常糟糕的借贷危机。
截至2008年3月，最过度膨胀地区的房价，如拉斯韦加斯、迈阿密、洛杉矶、凤凰城等，已经从前几年的最高峰下跌了20%。应运而生的是，取消抵押贷款赎回权数量以从未有过的速度与日俱增，这也助推了一些市场的房价自由落体。鉴于如此巨大的不确定xìng，没有人能确切指出市场何时才会触及底部。
另外值得关注的是，美国那些没有享受到房价急剧增值的地区也正被危机影响。达拉斯、得克萨斯就是一个好的例子。由于有大量空地用来建造新屋，在过去的10年间，这些地区的房价并没有经历跳跃式飞速上涨。即使这个国家其他地区的房价以每年两位数的增速上涨时，达拉斯-浮特沃斯地区的房价年均涨幅仅为4%。很多人认为，由于并未享受到房价的巨大增值，同样达拉斯的房子会对价格大幅缩水免疫。虽然没有理由认为该地区房价会达到迈阿密或者拉斯韦加斯的下滑水平，但2007年，由于新屋销售量减少了1/3，该地区房价已经开始回落。
这场危机的长期影响在一定时间内尚不可知，但是抵押贷款业的问题是给更广泛的经济领域带来了灾难。华尔街金融机构的持续减值已经迫使借贷机构紧缩抵押贷款业务，借款人融资变得越来越难。
此外，被称为"钥匙响叮当"的做法开始成为一种流行趋势。这个名词源于借款人将房屋钥匙邮寄给贷款机构，实际上表示放弃房产的
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这表明，评级机构的模型在两个方面是不完善的。首先，以Countrywide为例，次级收入申报贷款的指导准则在过去4年几乎一成不变。但是随着时间的推移，越来越多的贷款都满足指导准则的要求。抵押贷款的风险在增大，这类抵押贷款的占比也在扩大，由此带来风险的增长。如果说现存数据是用来评估这些贷款的表现，那这些模型可能无法将增长的风险考虑在内。其次，模型未能将市场风险考虑进去。当房产价值上升的时候，穷困的借款人能出售房屋或者进行再融资，以舒缓财务压力。但当房产价值稳定或者下跌，借款人几乎就是无计可施。因此，违约现象开始增多。
在优先-次级结构中，低等级证券被设计用来保护高等级证券。通过精确地预测出低等级的损失只会出现在一定范围以内，高等级证券能一直免于损失。但当这个前提出错、低等级的价值开始跌落的时候，高等级也会变得脆弱而易受影响。最终的结果就是，评级机构所评定的投资级证券的比例过高，而属于低等级证券的比例却严重不足。这就像修了一座12英尺高的水坝来阻挡20英尺高的水位。
反应迟缓字体 [大 中 小] 评级机构曾经公开表示，他们没有责任去维持证券的市场表现。虽然他们确实在跟踪、分析证券的表现，但是他们调整评级的滞缓节奏早已"臭名昭著"。他们之所以这么做，是因为他们认为，当一个贷款池持续出现亏损之后，才应该考虑对其进行降级。当他们的某个评级错得离谱的时候，这一做法可以让评级机构躲过严格的审查。
如果评级机构在公布某证券评级之后不久就将其降级，那评级机构的可信度就会受损。我们可以设想这事发生在次级贷款行业--一个新的次级贷款池不仅违约概率高于预期，而且之后的表现一月不如一月。但是，如果AAA级抵押贷款支持证券在评级公布仅几个月之后就被降级，结果会是如何呢？这会动摇整个投资圈的核心基石，说明评级机构要么是无能，要么是没有原则，容易妥协。放缓评级调整可以让评级机构掩饰所犯错误的程度。
评级机构的上述做法一直以来都行之有效，直到2006年下半年，投资机构发现2005、2006年发行的次贷证券化产品的表现非常之差。直到大部分次级贷款公司倒闭的数月之后，评级机构才发出警报，表现最烂的证券才被降级。2007年7月9日，穆迪宣布，会对91个债务担保债券中的184个创奇进行调查，看是否需要进行降级。第二天，穆迪宣布，针对住宅第一、二级留置权抵押贷款支持证券，进行前所未有的451个降级。从此以后，评级机构开始发布大规模的降级，而这个时候抵押贷款证券的糟糕表现早已为人所知。显然，掌舵的人打盹了。
证券化如何影响借款人字体 [大 中 小] 证券化直接产生了创纪录的住宅所有率。贷款可以在二级市场出售并被打包成证券，这使得抵押贷款被激进地发放出去，帮助了高风险的借款人融资买房。尽管也存在优质的证券化产品，但是，我们要承受的长期负面后果要多于短期正面效应。
证券化保证不合格的借款人能获得融资的同时，也限制了需要减轻债务压力的潦倒借款人。以前，借款人直接和当地银行jiāo涉、办理抵押贷款的所有事务，这段时期，两者之间的关系是很好通融的。当出现违约问题的时候，当地银行会和并不富裕的借款人面对面沟通，煞费苦心地想出解决方案。因为业务关系都已本地化，所以银行会出于其他的一些考虑尽忠职守地服务于客户。当金融机构要打造一个强劲的本地品牌的时候，它只要令一位消费者心有不满，它的坏名声就会一传十、十传百。
而眼下，收入堪忧的借款人的选择就少了。如果房主违约后的后续处理很糟糕，他们能找谁去呢？经纪商是不会对贷款承担责任的，次级贷款公司也可能已经破产。抵押贷款已经被分割成上百块，借款人根本就不知道谁拥有抵押贷款的所有权。即使借款人知道，"正当持票人"原则也使借款人难以诉诸法律。也许找到一家独立的贷款服务公司，但是考虑到借款人的境况，贷款条款的修正可能很有难度。因为近期违约数大幅上升，所以显而易见的是，大多数贷款服务公司没有足够的人员来应付那么多的景况窘迫的借款人。
虽然贷款服务机构希望借款人继续住着房子、偿还贷款，但是，帮借款人缓解压力也必须是合理的行为。如果借款人因为失业几个月之类的原因而暂时陷入困境，这个时候，贷款条款修正是最有效的方法。如果借款人能恢复定时还款的能力，那么贷款服务机构会更愿意和借款人继续合作。但是，当借款人没有能力支付还款的时候，那就没有理由修正贷款条款了。
尽管受托人和贷款服务机构有权修正贷款或者重新设定还贷计划，但整个过程不是那么轻而易举的事。根据证券化协议的条款规定，修正方案可能导致贷款服务机构和投资机构之间的冲突。查普曼大学法学院的库尔特·埃格特教授将这种现象称为"创奇冲突"（tranche warfare）。
2007年4月17日，在对参议院银行、住房和城市事务委员会，以及参议院银行、证券、保险和投资附属委员会的证词中，埃格特说明了证券化过程如何伤及低收入借款人：
重组贷款让受托人面临严重的信托关系的两难境地，因为这几乎是无可避免地要把某一等级的收入分流出去，引入到另一个等级。这种"创奇冲突"是重组贷款的巨大阻力……第一年，一个等级可能有权获得本金偿付收入，而另一个等级则收获利息偿付收入。但是，到了第二年，又有一个等级会参与分享利息偿还收入，诸如此类等等。
换言之，从一个等级里面窃走收入，转移到另一个等级，这种做法面临法律上的挑战。既然抵押贷款支持证券被切割成很多复杂的偿贷收入，那么，任何修正贷款的做法都可能惠及一个等级，而让另一个等级支付成本。最后，金融机构和受托人会避免动用这种修正的权利，以回避这种争端。这也有助于解释，为什么贷款服务机构在2007年上半年只调整了1%的评级重置后的次级抵押贷款（该数据来自根据穆迪的投资者服务）。
未来何去何从
房地产和抵押贷款市场未来将会路行崎岖，这几乎是毋庸置疑的。虽然第七章讨论了对此问题的可能解决方案，但是病症没有速效yào，也无法轻松作答。我担心美国国会又将通过一项无效立法，或者法院会对这些问题事务大包大揽。从现在的某些情况看，我预期的事已然出现苗头。
2007年10月，一个同事和我谈到他最近的一次经历，他所在的公司从事对次级贷款和非机构担保抵押贷款进行证券化的业务。那天，他参加了一个会，会议讨论的是如何应对公司遭到的一次诉讼。有趣的是，鉴于这次诉讼的特殊情况，"正当持票人"原则并不适用。这件事的来龙去脉是这样：
借款人最初于2002年把5年期的浮动利率抵押贷款赎回。因为经纪商和贷款公司都已经破产，因此，借款人就把对其贷款证券化的公司，也就是我的公司，告上法庭。借款人告诉法官说，当贷款调整的时候，她不明白利率发生了什么变动。她最初的利率是4%，几个月之前涨到7%。借款人的丈夫身患癌症，因此还贷非常困难。
我和我们的律师来到法官的办公室，法官说的第一件事就是表示他非常理解案件的双方。但是，法官想知道我们打算怎么样来帮助这位女士。他希望我们能解决这个问题，达成庭外和解。
这笔贷款有几个很有意思的地方。首先，借款人有很好的信用和收入，完全符合贷款条件。那位女士是一位A类借款人，所获得的贷款条件非常好。她很有头脑，是一位职业女xìng，和其他每一位借款人一样，签署了很多信息披露文件，这些文件都说明了所谓的浮动利率抵押贷款是怎么回事。这并不是有人受到蒙骗的一笔贷款。她或者是没有仔细阅读文件，或者只是想为解决还贷困境找到一条出路。在5年时间里，她一直持有这笔抵押贷款，而且从未忘记过还款。当她的丈夫患病、停止工作后，她无法支付房产的税费，我想，这是她提起诉讼的原因。
我并不认为她能够诉讼成功，但是法官很同情她，想要我们庭外解决这个问题。如果我们和这样一位丈夫正与癌症作抗争的女士对簿公堂，随之会引来很多负面的媒体报道，我们认为这样做得不偿失。后来，我们支付了法庭费用、她的律师费和欠缴税费，并永久xìng地将她的贷款利率固定在6.5%，我们花费了10万美元来"修理"这笔贷款--就此笔贷款而言，无论就事实还是表象，我们绝无任何欺诈或欺骗行为。
这位女士的所有证据就这么一句话："我不懂。"一个未受任何蒙蔽和cāo控，而且很有可能透彻理解了条款的人受到了上述此等礼遇，这令我大开眼界。我很想知道，那要是一个人的委屈合乎法律的时候，他会得到怎样的一个处理结果。"
次贷危机离中国有多远字体 [大 中 小] 如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美元储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。在很多方面，即使在我们自己的国家，次贷危机真正的影响范围也被人们误解。他们大多在问诸如此类的问题，为什么抵押贷款业中相对很小的一块，会对整个美国经济体系产生如此巨大的伤害？抵押金融业的根本缺陷可能是从次级借贷起步，但它和行业内的所有业务都有关系。
第六章指出，2006年行业犯的错误之一是针对次级贷款的借贷指导准则越来越没有约束力。其实很多业外人士并没有认识到，当时，对抵押贷款业内其他业务来说，松懈的承销标准已经是稀松平常之事。没有比Alt-A贷款产品更好的证据了。该产品本意是为了给那些信用良好却无法证实收入的借款人提供服务，可最后也避免不了染上席卷整个行业的陋习：评判标准上的日益松懈。
平均信用评分在700分以上、具有良好信用的借款人即使不付首付款，没有收入证明，其贷款申请也能获批。在极度膨胀的市场，借款人可以通过使用还款方式可选择的浮动利率抵押贷款（Alt-A 产品的一个子产品），达到贷款融资目的。不断攀升的购房成本使他们越来越难拥有自己的房子，对他们而言，这类贷款产品是他们融资的唯一选择。每个月只需付最少的月供，也许这点月供还抵不上每月的利息，一旦利率开始调整，借款人将无力承担。
高信用等级评分的贷款还贷情况通常要好于低信用等级者，因此Alt-A 贷款市场的问题花了更久的时间才浮出水面。房价上涨情况下，遇到资金问题的借款人可以再次融资或者出售房产，而一旦房价走下坡路，这种选择将不可行，最后留给他们的是一堆无力承担的债务。没有人能预测到，在过去的12~18个月内，还贷情况会恶化得如此之快，房价会下跌得如此之猛。
美国房地产市场的崩溃字体 [大 中 小] 美国经济正在进入前所未有的阶段。1997年~2006年，美国房价经历了一轮史无前例的疯涨，这助长了贷款机构、评级机构，借款人的鲁莽行为。很快，行业被推向危机边缘。每天，美国人随便翻翻报纸，都会看到诸如"房价继续回落"的头版头条，这时人们才会惊觉遇到历史上非常糟糕的借贷危机。
截至2008年3月，最过度膨胀地区的房价，如拉斯韦加斯、迈阿密、洛杉矶、凤凰城等，已经从前几年的最高峰下跌了20%。应运而生的是，取消抵押贷款赎回权数量以从未有过的速度与日俱增，这也助推了一些市场的房价自由落体。鉴于如此巨大的不确定xìng，没有人能确切指出市场何时才会触及底部。
另外值得关注的是，美国那些没有享受到房价急剧增值的地区也正被危机影响。达拉斯、得克萨斯就是一个好的例子。由于有大量空地用来建造新屋，在过去的10年间，这些地区的房价并没有经历跳跃式飞速上涨。即使这个国家其他地区的房价以每年两位数的增速上涨时，达拉斯-浮特沃斯地区的房价年均涨幅仅为4%。很多人认为，由于并未享受到房价的巨大增值，同样达拉斯的房子会对价格大幅缩水免疫。虽然没有理由认为该地区房价会达到迈阿密或者拉斯韦加斯的下滑水平，但2007年，由于新屋销售量减少了1/3，该地区房价已经开始回落。
这场危机的长期影响在一定时间内尚不可知，但是抵押贷款业的问题是给更广泛的经济领域带来了灾难。华尔街金融机构的持续减值已经迫使借贷机构紧缩抵押贷款业务，借款人融资变得越来越难。
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